3.店舗併用住宅建替えモデルの提案 3-(1) 提案の背景と目的 天神橋筋商店街は都心型商店街ではあるが、元来人がそこに住み商うという職住一体の商店街として発展してきた。しかし、近年は商店街に住まず地区外のマンションや郊外に住み、通う商店主が増加している。商店街の西側一帯がビジネス街化してきており、地域のコミュニティの活力が急速に低下してきている。 ■商店街に住むことの意義と効果
3-(2) 対象地区の想定 天神橋筋商店街の延長は極めて長いことから、検討にあたっては、建替えの可能性が高く、かつ標準ケースとなり得る地区を設定する。周辺に居住ゾーンの残る地区として、天神橋1丁目及び5〜6丁目を抽出した。 【想定地区の敷地条件モデル】用途地域は[商業地域]
○天一では、奥行が深くやや大敷地のケースが多い。 ○天五〜六では大きい敷地の区画も一部あるが、基本的に奥行が浅い。(特に西側)
現在、多くの建替は単独建替として行われている。一定敷地以上のものについては、大きな問題はないが、狭小敷地の建替では斜線制限等の建替規制もあって、容積を十分に利用したり良好な建築物として、建替えることが困難である。単独の建替がバラバラに進むと結果的に地区のポテンシャルを十分に活かせず魅力のない商店街となる可能性が高い。 1.大規模共同建替タイプ
3-(4) 大規模共同建替タイプの整備イメージ 1.開発の考え方
○敷地の共同化 ○連鎖による開発 ○協調型まちづくり ○商業と居住の複合機能開発 ○土地の高度利用 2.モデル街区の敷地条件
○典型的な敷地条件 ○建替規模の想定
・裏通り側敷地 3〜5軒単位、敷地面積合計500u程度 3.事業化の課題
●ルールの設定
●現行法規の問題
●共同化の合意形成
●支援制度の活用
3-(5) 小規模共同建替タイプの整備イメージ 1.基本的考え方
○十分な売場、ストックスペースを持つ魅力ある商空間 ○商人家族が住むにふさわしい十分なスペースと設備を持った高品質な居住空間 2.モデル街区の敷地条件
○1戸では200uに満たない敷地を2戸以上の共同建替を想定 ○建替規模の想定、2から3軒単位、200〜300u程度、築年の古い低層店舗で商店主が居住しており住み続ける意向のある商店 3.整備イメージ ○1階の従前店舗の間口を極力広く確保する。また、店舗スペースを広くする。 ○オーナーのためのゆとりある高品質な住居空間を確保する。 ○共同化により広がった間口を生かした良好な賃貸または分譲住戸を建築し、事業性を高める。 ○商店街に面した壁面をセットバックさせ、セミパブリックスペースとして演出する。 ○アーケードと壁面の隙間に2階部のひさしを設け、外観演出と街並みの連続性、にぎわい性を高める。 ○大規模共同建替型更新モデルと整合させ、2階を店舗または事業所として計画する。 ■計画モデル例
1.各種制度の活用
2.法規制の課題
3.共同化の合意形成 共同建替にあたっては地権者間での合意形成や街並み形成についての一定のルール化など、計画を担保できるような仕組みづくりが必要である。 ○活用制度例 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
<目 次> |
2003.4.1更新 |